Dua tekanan sekaligus menghantam pengembang properti komersial di paruh pertama 2026: biaya produksi yang merayap naik seiring pelemahan rupiah, dan pasar yang belum cukup kuat menyerap stok yang ada.
Segmen komersial, menurut Wakil Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia Bambang Ekajaya, paling babak belur dihajar gejolak kurs. Bangunan komersial kelas menengah atas bergantung pada komponen impor, mulai lift sampai lantai marmer, dan begitu rupiah tergelincir, semua itu langsung terasa di neraca biaya.
Tapi tekanannya tidak berhenti di situ. Material lokal pun tidak sepenuhnya kebal. "Komponen material dalam negeri juga terdampak karena bahan bakunya masih banyak yang impor," kata Bambang kepada Bloomberg Technoz, Rabu (8/7/2026). Belum lagi biaya logistik yang ikut menggembung: material bangunan yang berat otomatis membuat ongkos distribusi makin tercekik seiring kenaikan biaya transportasi.
Di sisi pasar, kondisinya juga tidak sedang berpihak. Kinerja semester I/2026 menunjukkan apartemen dan perkantoran masih tertahan di zona lesu. Bukan semata soal daya beli yang belum pulih sepenuhnya. Strukturnya lebih pelik: pasokan yang sudah terlanjur melimpah tidak diimbangi serapan yang memadai. Ketidakseimbangan itulah yang membuat harga sulit bergerak dan pengembang ogah ekspansi agresif.
Segmen menengah bawah agaknya punya cerita yang sedikit berbeda. Bambang menyebut segmen ini relatif lebih terlindungi dari volatilitas kurs karena ketergantungan pada komponen impornya tidak sebesar segmen atas. Soal daya beli, REI mengakui pemulihannya masih berjalan lambat dan belum benar-benar solid.
Pertanyaan yang kini menggantung: sampai kapan pengembang mampu menyerap kenaikan biaya tanpa akhirnya memindahkan beban itu ke pembeli? Kalau harga jual ikut terkerek, serapan yang sudah seret ini bisa makin susah bergerak. Bukan skenario yang asing buat pelaku pasar properti.