Cicilan Rp 500.000 per bulan untuk punya rumah. Angka itulah yang membuat skema KPR subsidi tenor 40 tahun terdengar seperti tawaran sulit ditolak, terutama bagi pekerja bergaji Rp 2,8 juta yang selama ini nyaris tidak punya harapan lolos verifikasi bank.
Komite Kebijakan Pembiayaan Perumahan pekan lalu resmi menyetujui perpanjangan tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi dari maksimal 30 tahun menjadi 40 tahun. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait menegaskan keputusan ini sebagai tindak lanjut arahan langsung Presiden Prabowo Subianto. Bunga ditetapkan tetap 5 persen untuk rumah tapak dan 6 persen untuk rumah susun, tidak ikut bergerak meski suku bunga acuan berubah.
Komisioner Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) Heru Pudyo Nugroho menjelaskan logikanya dengan sederhana: semakin panjang tenor, semakin kecil angsuran bulanan, semakin banyak calon debitur yang lolos batas kemampuan bayar perbankan. "Masyarakat yang selama ini belum memenuhi persyaratan kemampuan bayar perbankan memiliki peluang lebih besar untuk mendapatkan rumah subsidi," kata Heru.
Di atas kertas, skema ini memang memperluas pangsa pasar. Wakil Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya mengakui, dengan angsuran yang lebih ringan, masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) lebih mudah memenuhi syarat bankable karena angsuran maksimal sepertiga dari total penghasilan. Sisa pendapatan masih bisa dialokasikan untuk tabungan atau dana darurat.
Tapi di sinilah cerita mulai berat. Bambang mengingatkan bahwa total bunga dalam tenor 40 tahun bisa membengkak hingga dua sampai tiga kali lipat dari pokok pinjaman. Bukan angka kecil. Pada tahun-tahun awal, sebagian besar angsuran bulanan masih tersedot untuk membayar bunga, bukan memangkas utang pokok. Ada masalah lain yang lebih konkret: usia pensiun di Indonesia rata-rata 55 tahun, artinya debitur yang ambil KPR di usia 25 tahun pun tetap menanggung cicilan satu dekade setelah pensiun, justru di saat penghasilan sudah tidak pasti.
"Usia pensiun di kita 55 tahun, maka saat pensiun yang bersangkutan masih punya tanggungan kredit antara 5 sampai dengan 10 tahun atau lebih. Jadi di saat itu rawan terjadi kredit macet," kata Bambang. Untuk mengantisipasi ini, ia mendorong perbankan memberi fleksibilitas pelunasan sebagian tanpa penalti. Ketika debitur mendapat bonus atau pendapatan tambahan, kelebihan itu bisa langsung memangkas pokok pinjaman dan mempercepat lunas.
Kritik lebih tajam datang dari kalangan akademisi. Mohammad Jehansyah Siregar, pengamat perumahan dari Institut Teknologi Bandung (ITB), menilai kebijakan ini menciptakan komitmen fiskal jangka panjang yang berisiko. Kalau suku bunga acuan naik, bunga deposito bisa melonjak ke 6-7 persen, sementara KPR subsidi dipatok tetap 5 persen. Dalam skenario itu, beban subsidi bunga yang ditanggung APBN bisa mencapai 6 persen per tahun, berlipat dari posisi saat ini.
Jehansyah juga menyoroti ancaman asset-liability mismatch di perbankan. Bank harus mencari sumber dana jangka panjang yang sesuai dengan tenor kredit 40 tahun, sementara dana masyarakat yang masuk mayoritas berbentuk deposito jangka pendek. "Bank dipaksa jungkir balik mengatur dana," tegasnya. Solusinya justru berbeda arah: ketimbang subsidi KPR jangka panjang yang mengikat APBN selama puluhan tahun, pengembangan rumah susun sewa modern dinilai lebih efisien secara fiskal karena subsidi bisa dihentikan sewaktu-waktu bila anggaran negara sedang ketat.
Sementara perdebatan risiko bergulir, di lapangan BP Tapera terus memacu realisasi program FLPP. Hingga 23 Juni 2026, total penyaluran sudah menyentuh 103.003 unit rumah, terdiri dari 81.286 unit yang sudah terealisasi penuh dan 21.735 unit yang sudah memasuki tahap akad kredit. Target tahun ini 350.000 unit, artinya masih ada sekitar 247.000 unit yang harus digenjot dalam enam bulan ke depan. Skema tenor 40 tahun agaknya diandalkan sebagai salah satu pendorong utama untuk mencapainya.
Pertanyaannya kini bukan lagi soal apakah kebijakan ini akan jalan. Sudah diputuskan. Yang relevan buat calon debitur: cicilan Rp 500.000 itu terlihat ringan hari ini, tapi perlu diperhitungkan masak-masak apakah kemampuan bayar masih aman dua atau tiga dekade ke depan, termasuk setelah gaji pensiun.