Berlaku sejak 17 September 2026, Otoritas Jasa Keuangan resmi menerbitkan Peraturan OJK Nomor 12 Tahun 2026 tentang Penerbitan dan Pelaporan Efek Beragun Aset Berbentuk Surat Partisipasi (EBA-SP) dalam rangka pembiayaan sekunder perumahan. Regulasi ini menggantikan dua aturan lama yang sudah berjalan lebih dari satu dekade: POJK Nomor 23/POJK.04/2014 dan perubahannya, POJK Nomor 20/POJK.04/2017.
Bukan sekadar pembaruan teknis. OJK secara eksplisit menempatkan POJK 12/2026 sebagai bagian dari dukungan terhadap Program 3 Juta Rumah, target strategis pemerintah yang selama ini kerap dihajar masalah keterbatasan sumber pembiayaan jangka panjang.
Secara substansi, ada beberapa perubahan yang layak dicermati pelaku pasar. Jenis aset keuangan yang boleh masuk sebagai portofolio EBA-SP kini diperluas, mencakup piutang dan tagihan kredit pembiayaan perumahan, termasuk hak penerimaan manfaat dari arus kas pembiayaan tersebut. Struktur instrumennya pun lebih adaptif: EBA-SP kini bisa diterbitkan dalam beberapa kelas dengan karakteristik berbeda, misalnya berdasarkan urutan pembayaran, tingkat keamanan, atau prioritas arus kas. Bagi investor institusional, ini membuka opsi yang lebih beragam untuk memilih profil risiko yang sesuai dengan mandat investasi mereka.
"Penyempurnaan pengaturan dilakukan untuk memperkuat dan memperluas alternatif pendalaman pasar pembiayaan perumahan melalui instrumen pasar modal dengan tetap mengedepankan prinsip kehati-hatian, transparansi, dan pelindungan kepentingan pemodal," tulis OJK dalam keterangan resmi, Rabu (23/9/2026).
Dari sisi tata kelola, aturan baru ini memperketat kewajiban para pihak. Penerbit, bank kustodian, dan wali amanat diwajibkan menyampaikan laporan berkala kepada OJK yang mencakup kondisi portofolio aset, pembayaran, hingga kualitas aset. Due diligence dan kebenaran informasi ditegaskan ulang sebagai tanggung jawab yang tidak bisa dilimpahkan begitu saja. Mekanisme perlindungan pemegang EBA-SP pun diatur lebih rinci lewat rapat umum pemegang EBA-SP, termasuk hak meminta penyelenggaraan rapat dan penggantian pihak tertentu bila diperlukan.
Tidak ada masa transisi yang panjang. Pencabutan dua regulasi pendahulunya berlaku seketika, artinya pelaku industri yang selama ini beroperasi di bawah aturan lama perlu bergerak cepat menyesuaikan diri.
Pertanyaannya kini, seberapa cepat instrumen ini bisa benar-benar menggerakkan pembiayaan perumahan di skala yang dibutuhkan? EBA-SP bukan produk baru di pasar modal Indonesia, tapi selama bertahun-tahun penetrasinya terbilang lesu, kalau tidak mau dibilang mandek. Agaknya OJK berharap, dengan aturan yang lebih komprehensif dan struktur yang lebih lentur, instrumen ini bisa akhirnya menemukan momentumnya. Entah kebetulan atau tidak, penerbitan POJK ini datang tepat di saat pasar perumahan sedang dalam tekanan dari berbagai sisi.