Skema ini belum pernah ada sebelumnya dalam sejarah perbankan konsumen Indonesia. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait mengonfirmasi pemerintah tengah memfinalisasi KPR dengan tenor hingga 40 tahun, sesuai arahan langsung Presiden Prabowo Subianto. Simulasi dan aturan pendukung masih disiapkan sebelum kebijakan ini diumumkan resmi ke publik.
"Kita lagi persiapkan. Kita kan lagi simulasi, kan lagi dipersiapkan. Nanti pada waktunya kita akan sampaikan ke publik," kata Ara, sapaan akrab Maruarar, usai rapat bersama Direktur Utama Bank BSN Alex Sofjan Noor, Minggu (17/5). Rapat terakhir soal skema ini, ia bilang, digelar Jumat malam. Pemerintah kini masuk ke fase implementasi, bukan konseptual. "Rencana kebijakan itu bukan untuk didiskusikan, untuk dilaksanakan."
Logika di baliknya tidak rumit. Tenor yang direntangkan hingga empat dekade otomatis memangkas cicilan bulanan, rasio utang-terhadap-pendapatan ikut turun, dan jutaan masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah yang selama ini terpental dari proses credit scoring perbankan mendapat akses baru. Ara juga memastikan skema 40 tahun ini bersifat opsional, masyarakat tetap bisa memilih tenor 10, 20, atau 30 tahun sesuai kemampuan.
Tapi angka bicara lain.
Ambil simulasi sederhana: pinjaman pokok Rp500 juta, bunga rata-rata 9 persen per tahun. Pada tenor 20 tahun, cicilan bulanan sekitar Rp4,5 juta dengan total pembayaran sepanjang masa kredit Rp1,08 miliar. Pindah ke tenor 40 tahun, cicilan memang turun ke sekitar Rp3,86 juta, selisih Rp639 ribu yang terasa nyata bagi keluarga kelas pekerja. Tapi total yang keluar selama 40 tahun mencapai Rp1,85 miliar, di mana Rp1,35 miliar di antaranya murni bunga. Debitur membayar bunga 2,7 kali lipat harga asli rumahnya. Kalau dihitung bersama pokok, pengeluaran total mendekati 3,7 kali lipat harga rumah awal. Sebagai perbandingan, tenor 20 tahun hanya menghasilkan bunga 1,16 kali harga pokok. Penurunan cicilan bulanan yang cuma 14 persen itu dibayar dengan kenaikan total bunga lebih dari 133 persen.
Inefisiensi ini diperparah oleh struktur anuitas perbankan yang memang merancang pembayaran bunga di depan. Pada 10 hingga 15 tahun pertama KPR 40 tahun, hampir 90 persen dari setiap cicilan habis menutup bunga berjalan. Utang pokok nyaris tidak bergerak. Jika di tahun ke-12 debitur terpaksa menjual rumah karena PHK atau bangkrut, sisa utang pokok di bank kemungkinan masih sekitar Rp450 juta, sementara ia sudah menyetor lebih dari Rp555 juta selama 12 tahun. Uang setengah miliar lebih lenyap tanpa membentuk ekuitas yang berarti. Kalau itu terdengar seperti skema sewa jangka panjang dengan biaya perawatan ditanggung penyewa, bukan investasi kepemilikan aset, agaknya bukan kebetulan.
Ada juga masalah demografi yang luput dari kalkulasi awal. Usia pensiun di Indonesia berkisar 55-58 tahun. Pekerja muda usia 25 yang mengambil KPR 40 tahun baru lunas di usia 65, artinya ada tujuh hingga sepuluh tahun cicilan yang harus dibayar dari dana pensiun, bukan gaji aktif. Nilai riil tabungan hari tua yang tergerus inflasi selama empat dekade membuat skenario ini lebih menyerupai perjudian finansial ketimbang perencanaan yang matang.
Belum soal suku bunga. Mayoritas bank di Indonesia menerapkan floating rate setelah masa promo awal berakhir. Pada tenor 40 tahun, debitur terekspos volatilitas suku bunga selama empat dekade penuh. Setiap kenaikan bunga acuan Bank Indonesia langsung menghantam cicilan bulanan dengan efek yang jauh lebih besar dibanding tenor pendek. Pertanyaannya: berapa banyak keluarga kelas pekerja yang punya buffer untuk menyerap guncangan itu?
Bagaimana seharusnya kebijakan ini dirancang agar tidak jadi instrumen yang memeras satu pihak? Para ekonom menunjuk beberapa syarat minimum: intervensi suku bunga yang agresif dengan fixed rate cap di kisaran 3-4 persen untuk segmen ini, pembatasan eksklusif hanya untuk pembeli rumah pertama dari kelompok berpenghasilan rendah-menengah dengan batasan harga properti yang ketat, serta perlindungan asuransi jiwa dan asuransi pekerjaan yang tidak membebankan premi ke debitur. Tanpa paket perlindungan itu, setidaknya itu klaim para ekonom, tenor panjang hanya menggemukkan satu pihak.
Model Singapura juga disebut sebagai cermin yang layak diintip: hunian publik vertikal dengan skema leasehold 99 tahun bersubsidi besar dari negara, bukan utang komersial 40 tahun di pasar bebas.
Kini pertanyaannya bukan soal apakah kebijakan ini akan meluncur, karena Ara sudah mengisyaratkan itu tinggal soal waktu. Pertanyaannya: apakah regulasi pendampingnya cukup kuat untuk memastikan KPR 40 tahun benar-benar menjadi jembatan kepemilikan, bukan tali yang membelit generasi muda sampai dana pensiun mereka habis terkuras?