Skema yang jarang dipakai di pasar modal domestik akhirnya dieksekusi PT Modernland Realty Tbk (MDLN): menukar lahan dengan obligasi, dan memangkas beban utang hampir Rp5 triliun dalam satu pukulan.
Restrukturisasi ini diselesaikan melalui Scheme of Arrangement atas Guaranteed Senior Notes Due April 30, 2027, yang diterbitkan Modernland Overseas Pte. Ltd. (MLO), entitas anak yang sepenuhnya dimiliki MDLN. Pengadilan Tinggi Singapura mengesahkan skema ini pada 17 September 2026, efektif berlaku sejak 30 September 2026. Dukungan pemegang obligasi nyaris bulat, mendekati 100 persen.
Mekanismenya begini. MDLN mengalihkan sebagian cadangan lahan senilai sekitar Rp3,5 triliun, yang sebelumnya menjadi jaminan obligasi tersebut, kepada sebuah special purpose vehicle (SPV) yang dibentuk untuk kepentingan pemegang obligasi. Sebagai imbalannya, seluruh kewajiban obligasi dihapuskan, termasuk bunga berjalan, dengan nilai total hampir Rp5 triliun. Selisihnya, kurang lebih Rp1,5 triliun, efektif jadi keuntungan bersih bagi neraca MDLN. Lumayan.
Dampak paling terasa ada di arus kas. MDLN selama ini menanggung kupon sekitar Rp300 miliar per tahun atas obligasi tersebut. Beban itu kini lenyap sepenuhnya. "Penghematan yang signifikan ini tentunya akan memperkuat cashflow perseroan mulai saat ini dan seterusnya," ujar Group CFO MDLN F. Bobby Heryunda.
Bobby juga menyebut skema ini akan mendorong debt to equity ratio (DER) perseroan ke kisaran 0,4 kali, jauh lebih sehat dibanding posisi sebelumnya dan cukup kompetitif di sektor properti. Struktur neraca yang lebih ramping, agaknya, menjadi sinyal yang sedang coba dikirimkan manajemen kepada investor dan perbankan. "Struktur keuangan yang jauh lebih sehat ini tidak hanya memperkuat fondasi perseroan, tetapi juga akan menarik lebih banyak investor, perbankan, dan institusi lainnya untuk bekerja sama dengan Modernland Group," katanya.
Soal lahan yang dialihkan, Corporate Secretary MDLN Danu Pate menegaskan aset itu bukan lahan produktif dan tidak masuk dalam peta pengembangan lima hingga sepuluh tahun mendatang. Setelah pengalihan, MDLN mengklaim masih mengantongi cadangan lahan tidak kurang dari 1.664 hektar dengan nilai minimal Rp11,8 triliun. Proyek-proyek aktif, Jakarta Garden City, Kota Modern, Modernland Cilejit, dan ModernCikande Industrial Estate, disebut tetap berjalan normal.
Namun di sisi prosedural, satu agenda masih menggantung. RUPSLB pertama yang digelar di Club House Jakarta Garden City, Jumat (5/9/2026), gagal melanjutkan agenda persetujuan atas rencana pengalihan aset karena kuorum pemegang saham tidak terpenuhi, sebagaimana diatur POJK No. 15/POJK.04/2020. Nilai transaksi yang melebihi 50 persen kekayaan bersih perseroan memang mensyaratkan persetujuan pemegang saham secara eksplisit.
"Kuorum belum terpenuhi. Sehubungan dengan hal tersebut, perseroan akan menyelenggarakan RUPSLB kedua sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku," ujar Komisaris Independen MDLN Iwan Suryawijaya. Satu agenda lain di RUPSLB yang sama, yakni perubahan Pasal 3 Anggaran Dasar terkait penyesuaian KBLI sesuai PP No. 28 Tahun 2025, sudah melewati ambang kuorum dan disetujui pemegang saham.
Pertanyaannya, berapa cepat penghematan Rp300 miliar per tahun itu akan tercermin di laporan keuangan kuartal berikutnya? Bagi pemegang saham ritel, dua hal patut diikuti: apakah RUPSLB kedua berhasil meraih kuorum, dan apakah perbaikan neraca ini cukup untuk mendongkrak kepercayaan perbankan terhadap MDLN, setidaknya itu yang kini jadi taruhan manajemen.