Dua tahun. Itu angka yang dipegang pakar properti Panangian Simanungkalit saat ditanya kapan sektor hunian Indonesia akan kembali bergairah. Bukan tebakan asal lempar, melainkan kalkulasi berbasis siklus yang sudah ia amati selama puluhan tahun.
Panangian merujuk pada pertumbuhan ekonomi Indonesia sebesar 5,61% di kuartal I 2026 sebagai sinyal awal. Sejarah, katanya, memperlihatkan pola yang konsisten: booming komoditas selalu diikuti booming properti, dengan jeda yang cukup bagi harga minyak, emas, dan nilai tukar untuk menemukan keseimbangannya. "Setelah mata uang sudah stabil, kemudian emas sudah memuncak bahkan sudah mulai stabil dan turun, kemudian komoditas juga sudah memuncak dan sudah stabil, maka properti adalah gilirannya," ujar Panangian di Jakarta, Senin (25/5/2026).
Faktor geopolitik global, khususnya ketegangan Amerika Serikat dan Iran yang mendongkrak harga minyak dan emas jauh dari perkiraan pasar, ia akui masih jadi variabel pengganggu. Tapi jika negosiasi keduanya menunjukkan tanda positif dalam satu dua bulan, stabilisasi bisa datang lebih cepat dari jadwal.
Pesannya ke investor ritel cukup telak. Jangan tunggu sampai semua orang sudah yakin. Waktu terbaik masuk justru ketika pasar masih ragu, karena begitu kebangkitan terlihat nyata, harga sudah duluan naik. "Kalau sudah kelihatan bangkit harga properti sudah naik. Jadi justru waktu yang tepat adalah ketika banyak orang ragu," katanya.
Sementara prediksi Panangian masih mengintip cakrawala dua tahun, PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BBTN) sudah bergerak hari ini. Bersama Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Kementerian Keuangan (DJKN Kemenkeu), BTN resmi meluncurkan Lelang Akbar BTN 2026, menawarkan 10.000 unit properti eks KPR dengan harga hingga 40% di bawah harga pasar.
Masif. Portofolio yang dilepas mencakup rumah tapak, apartemen, ruko, sampai aset komersial lainnya, tersebar dari Jabodetabek, seluruh Pulau Jawa, hingga luar Jawa. Semua transaksi digelar sepenuhnya digital lewat platform Bale Lelang BTN melalui situs Balelelang.btn.co.id maupun aplikasi Bale by BTN.
Skema pembiayaannya agaknya dirancang untuk menjangkau segmen yang selama ini kesulitan mencicil rumah baru. KPR BTN Maju hadir dengan bunga fixed 5% selama lima tahun, uang muka mulai 1%, dan tenor sampai 30 tahun. Bagi kelas menengah yang terjepit antara harga rumah baru yang makin tidak ramah dan tabungan yang stagnan, ini bisa jadi celah yang selama ini mereka cari.
"Melalui Lelang Akbar BTN 2026, kami ingin membuka akses yang lebih luas kepada masyarakat untuk memiliki rumah dengan harga kompetitif sekaligus memperkuat ekosistem transaksi properti second yang lebih sehat, transparan, dan mudah diakses masyarakat di Indonesia," kata SEVP Assets Management BTN Benjamen Sihombing dalam acara peluncuran di Kantor Pusat BTN, Senin (25/5/2026). Ia menambahkan, rumah second kini bukan lagi sekadar alternatif investasi, melainkan solusi kepemilikan hunian nyata saat harga properti baru terus merangkak.
BTN menargetkan tingkat keberhasilan lelang 35% sepanjang 2026, naik tipis dari realisasi 34,4% tahun lalu yang sudah tercatat tertinggi di antara bank-bank Himbara. Target moderat, tapi konsisten. Entah kebetulan atau tidak, pola kenaikan bertahap ini justru yang kerap bertahan lebih lama.
Dari sisi pemerintah, DJKN Kemenkeu memberi bobot lebih besar pada program ini. Direktur Lelang DJKN Syukriah HG menegaskan bahwa lelang bukan lagi mekanisme pelepasan aset bermasalah semata, melainkan motor penggerak ekonomi yang kini tengah dirombak habis-habisan secara digital. "Kami meyakini sinergi yang kuat antar pemangku kepentingan akan menjadi fondasi penting dalam menentukan kesuksesan Lelang Akbar BTN 2026 sekaligus memperluas partisipasi publik dalam ekosistem lelang nasional," tegas Syukriah.
Satu lapisan lagi datang dari sisi fiskal. Fasilitas PPN ditanggung pemerintah (PPN DTP) sebesar 100% untuk pembelian properti diperpanjang hingga 31 Desember 2027, dengan estimasi cakupan sekitar 40.000 unit per tahun. Kebijakan ini terang-terangan ditujukan untuk menopang daya beli kelas menengah sekaligus menjaga industri properti yang efek bergandanya terhadap ekonomi sudah lama tak perlu diperdebatkan.
Gabungan siklus makro yang sedang berputar, insentif fiskal yang diperpanjang, dan likuiditas properti second yang makin aktif lewat kanal digital, semuanya mengarah ke satu titik. Pertanyaannya: berapa lama investor sabar menunggu dua tahun itu?